A alienação fiduciária e garantia

Ana Lacerda é Advogada atuante nas áreas de Direito Agrário e Ambiental na Advocacia Lacerda. Membro da comissão de Direito Agrário e da comissão de Direito Ambiental da OAB/MT

A alienação fiduciária é um instituto de garantia que nos dias atuais vem sendo largamente utilizado nos contratos em geral, principalmente no campo do agronegócio, e que, portanto, merece atenção de todos, independentemente do polo da relação contratual em que figure.

No artigo de hoje, vou comentar sobre alguns benefícios dessa modalidade de garantia sob o ponto de vista do credor. Na próxima semana, pretendo esclarecer e alertar sobre as consequências negativas enfrentadas pelo devedor, em caso de descumprimento desses tipos de contrato.

Nos últimos anos, com o advento das políticas bancárias de abertura de crédito e facilitação de obtenção de financiamentos que visam a consequente circulação de riquezas no País, criou-se um terreno fértil para a denominada INADIMPLÊNCIA, que hoje assola milhões de brasileiros, tanto pessoas físicas e jurídicas, que enfrentam o amargo dissabor da desestabilização financeira do Brasil, e a insegurança jurídica pelo conflito das normas legais.

Na busca de mecanismos mais eficientes e céleres de recuperação de crédito, é que as instituições financeiras passaram a enxergar o instituto da alienação fiduciária, como uma forma de melhor garantia ao crédito ofertado, já que os outros direitos reais de garantia como hipoteca, penhor e anticrese, acabaram por se tornar obsoletos devido às barreiras enfrentadas pelos credores decorrentes da burocracia dos trâmites judiciais necessários para execução das garantias pactuadas.

Conforme previsto na Lei nº 9.514/1997, referida forma de garantia em suma, transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel e a posse indireta de um bem imóvel, que passa a garantir com exclusividade o pagamento do débito. Ou seja, é o negócio jurídico pelo qual uma das partes adquire, em confiança, a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, independente das mudanças dos planos econômicos, e da questão tributária vigente no País.

Desta forma, a alienação fiduciária de bens imóveis vem sendo concebida entre muitos especialistas, como uma evolução das garantias reais de crédito.

Fato que chama a atenção, é que durante décadas de vigência da lei que criou o instituto da alienação fiduciária, com o conhecido objetivo de dinamizar o crédito direto ao consumidor de coisas móveis, não se admitia o instituto para bens imóveis, fato que somente foi solucionado com o advento da Lei nº 9.514/1997, que além de outras disposições, instituiu a alienação fiduciária de imóveis com escopo de garantia.

Cabe ressaltar ainda, que a alienação fiduciária pode ser contratada por pessoas físicas ou jurídicas, podendo ser utilizada também no importante título de crédito denominado Cédula de Produto Rural (CPR), que passou a fazer parte do cotidiano no mundo do agronegócio.

Entre as vantagens na utilização desse instituto pelos credores está a extinção do vínculo obrigacional em caso de inadimplemento do devedor, que passa a ser mais simplificado para extinção do contrato. Assim, em caso de inadimplemento do devedor fiduciante, este deverá ser constituído em mora por solicitação do credor fiduciário ao oficial do cartório de registro de imóveis competente, a quem caberá cumprir tal providência, seguindo-se o procedimento legal.

Desse modo, caso não seja purgada a mora no prazo legal, o oficial do cartório de imóveis averbará a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, com a correlata extinção da dívida do devedor fiduciante, seguindo-se a venda do imóvel em leilão e a entrega do saldo ao devedor fiduciante, salvo se não ocorrer lance que alcance o valor da dívida e seus encargos, hipótese em que, excepcionalmente, o imóvel permanecerá no patrimônio do credor fiduciário. Após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, nascerá para ele ou seus sucessores, o direito à reintegração na posse, com deferimento liminar para desocupação, mediante a prova do registro da consolidação da propriedade na matrícula imobiliária.

Assim, diante dessas particularidades, é inegável que a utilização da garantia da alienação fiduciária de bens imóveis nas relações contratuais, além de melhor atender a celeridade contemporânea do mundo dos negócios, consiste em um mecanismo mais célere, seguro e eficiente na recuperação do crédito.

Por outro lado, por via de consequência, a alienação fiduciária se torna, dentre todas as garantias reais, uma das mais perigosas para o devedor. Resta apenas saber de qual lado da relação jurídica você se encontra, considerando que enquanto o instituto proporciona infinitas vantagens ao credor, por outro lado, pode ser um grande vilão ao devedor que desconhece suas nuances e implicações, conforme iremos verificar em nosso próximo artigo.

Publicado no RD News